致力于提升客戶品牌形象、實現客戶商業目標!

Commitment to enhance customer brand image,customer business goals!

您的位置: 首頁 資訊智研方略

智研方略-西安市2014年度土地市場交易分析

2015-01-21 10:29:31| 發布者: admin| 查看: 791

該文為陜西智信公司自主研究成果,轉載請與我們聯系。

摘要:近年來,隨著城鎮化發展進程的加快,土地市場交易越發活躍,土地交易額不斷攀升,本文以西安市2014年度土地市場交易情況為例進行分析,闡述地價與房地產開發成本的關系,為房企控制成本提出相關建議。

關鍵字:西安市;土地交易;成交金額;成本控制

1、引言

隨著城鎮化進程的加快,土地市場也越發活躍,通過跟蹤“西安市國土資源交易網”的土地交易動態數據,針對各項指標分析后整理得出本文結論。2014年度(截止20141218日),西安市共掛牌交易217宗土地,其中成功交易191宗,中止掛牌0宗,流拍26宗,成功掛牌率達88%,供地面積為12520.90畝,成交面積為10707.50畝[1]。(所有基礎數據均來源于西安市國土資源交易網)

2 各片區土地交易情況

2.1土地交易面積

西安市行政轄區包括蓮湖、新城、碑林、雁塔、長安、未央、灞橋、閻良、臨潼9區,戶縣、周至、高陵、藍田4縣。在現有行政區劃內,另設經開、高新、曲江、浐灞、航空、航天、港務區、西咸新區等多個開發區或新城市組團。本文以此作為數據統計與分析的歸口單元。

2014年度各轄區交易分布情況為:灞河新區3宗、灞橋區4宗、碑林區3宗、浐灞區26宗、大興新區7宗、灃東區25宗、高新區14宗、國際港務區11宗、航空區1宗、航天區11宗、經開區16宗、蓮湖區10宗、臨潼區8宗、曲江區28宗、未央區17宗、新城區3宗、閻良區9宗、雁塔區9宗、長安區12宗;按用途分布情況是:商住用地94宗、商業用地13宗、住宅用地37宗、商服用地73宗。

按成交面積統計,西安市2014年度總成交面積為10707.50畝,其中灞河區129.04 畝、灞橋區60.73畝、碑林區35.08畝、浐灞區1242.07畝、大興區272.83 畝、航空區8.04畝、灃東新城925.65畝、高新區588.63畝、航天區924.81畝、經開區803.97畝、蓮湖區114.73畝、臨潼區494.93 畝、曲江區1333.16 畝、未央區637.00 畝、新城區41.03 畝、閻良區136.25 畝、雁塔區939.77 畝、長安區763.12畝、國際港區1256.06畝。交易面積主要集中曲江區、國際港務區、浐灞區、雁塔區。

通過分析看出,曲江新區以其獨特的歷史文化積淀,匯聚人文景觀、民俗風情及現代都市氣息的后發優勢,2014年度土地成交面積占西安市總成交量的12%;國際港務區依托西安區位優勢、交通優勢、產業基礎和物流市場需求,2014年度土地成交次于曲江區居于第二位,占西安市總成交量的11.7%;其次,作為歐亞經濟論壇永久會址所在地,西北地區首個國家級濕地公園、國家服務業綜合試點項目的浐灞區居于第三位成交面積僅次于國際港務區;作為西安市最大的城市核心區—雁塔區,以科教文化旅游著稱,隨著小寨商圈、雁塔科技產業園的迅速發展,2014年度土地交易達到939.77畝,位列第四位。

2.2土地交易金額

西安市2014度總成交金額為2857466.00萬元,其中灞河區17595.00萬元、灞橋區17227.00萬元、碑林區10779.00萬元、浐灞區267075.00萬元、大興區112834.00萬元、航空區895.00萬元、、灃東新城184752.00萬元、高新區301182.00萬元、航天區207187.00萬元、經開區383952.00萬元、蓮湖區22896.00萬元、臨潼區58700.00萬元、曲江區474959.00萬元、未央區237595.00萬元、新城區56522.00萬元、閻良區10780.00萬元、雁塔區292379.00萬元、長安區168630.00萬元、國際港區167180.00萬元。

    通過上表統計,曲江新區、經開區、高新區成交金額分別居于前三位。原因在于成交面積較大,地區平均的地價高。

2.3畝均地價

西安市2014年度成功交易土地面積為10707.50畝,交易金額為2857466.00萬元,西安市土地均價為266.87萬元/畝。根據各區各類型土地的交易面積與交易金額計算出西安市二季度各區各類型土地均價如下:

 

其中,西安市2014年度商業用地畝均地價458.22 萬元/畝、住宅用地畝均地價236.60  萬元/畝、商服用地畝均地價218.36 萬元/畝、商住共同宗畝均地價294.22 萬元/畝。

 各類型用地畝均交易最高情況為:商業用地中畝均價最高的為新城區的某地塊,為2469.36萬元/畝;住宅用地畝均價最高的為高新區某地塊,為508.31萬元/畝;商服用地中畝均價最高的為高新區的某地塊,為1055.43萬元/畝;商住共同宗用地畝均價最高的為雁塔區某地塊,為640.02萬元/畝。

 

 

2.4其他

2014年度掛牌交易的土地流拍或中止分布情況是:灞橋區流拍1宗共用宗用地、經開區區流拍3宗共用宗用地、1宗商服用地、浐灞區流拍9宗商服用地,4宗居住用地、閻良區流拍2宗共用宗用地、1宗商服用地、1宗商業用地、未央流拍1宗商服用地、曲江流拍1宗商服用地、紡織城發展區流拍1宗商服用地。西安市2014年度掛牌交易217宗,其中流拍26宗,占總數的11.9%

3 地塊分析

西安市2014季度共掛牌交易217宗土地,其中成功交易191宗,中止掛牌0宗,流拍26宗,成功掛牌率達88%,供地面積為12520.90畝,成交面積為10707.50畝,成交金額為2857466.00萬元,西安市土地均價為266.87萬元/畝。交易成功的土地中,面積在20畝以下的小地塊80宗,占交易總數的42%;交易面積在20畝與60畝之間的中等地塊41宗,占總數的21%;交易面積在60畝以上的大型地塊70宗,占總數的37%。可以看出,繼去年大塊宗地的交易份額有所提升,但是在允許的范圍內小塊宗地仍是大部分開發商的選擇。

4 總結

在成功交易的191宗土地里,交易面積在60畝以下的土地數量121宗,占總交易量的56%,為房企首選的地塊面積區間;作為商業價值較高的新城區其商業用地畝均價最高,為2469.36萬元/畝;住宅用地畝均價最高的為高新區某地塊,為508.31萬元/畝;商服用地中畝均價最高的為高新區的某地塊,為1055.43萬元/畝;商住共同宗用地畝均價最高的為雁塔區某地塊,為640.02萬元/畝。

    此外,由于房地產開發成本由土地成本、建安造價、配套設施、勘察設計監理費用、營銷費用、財務費用、企業管理費用、營業稅等內容組成,目前西安市建安造價基本達到2000/平方米,高端樓盤甚至更高,加上除地價外的它項費用,實際成本已經達到3000/平方米。以住宅為例,前文統計的西安市各區縣住宅用地均價236.60 萬元/畝,按規劃容積率上限折合樓面地價約433.34/平方米,如考慮目前市場上現行融資成本及相關稅費,單方實際成本已經高達空間已有大幅壓縮。如果未來房地產業行情的景氣度持續低迷,部分房企降低售價、急于出售的現象也在情理之中。

綜上所述,現階段土地市場的成交價格仍處于上漲趨勢,房地產市場逐步由粗放發展向深耕細作發展轉型,良好的控制開發成本,將是房企保持較好利潤空間的根本。這也符合市場充分競爭后,生命周期發展的理論。

針對成本控制談幾點建議:

1、項目決策階段 獲取土地時,需進行合理的市場調研,挖掘潛力大的地塊,避免盲目跟風拿地;加強前期咨詢論證;

2、規劃設計階段 規劃設計對工程造價的影響程度達75%以上。因此,規劃設計階段工程造價的控制是關鍵,總體規劃設計方案(包括建造成本控制總體目標),應首先上報規劃設計方案聽證會進行審查,通過后進入下一設計階段;  

3、項目開發階段 合理確定企業成本定額,嚴控項目開發成本;

    4、后期項目營銷階段 合理選擇宣傳途徑,節約銷售費用。

聯系我們

西安市雁塔中路19號鵬博大廈A座1101室

QQ:308421553;郵箱:[email protected]

029-85200440

官網直達

足彩总进球