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智研方略-養老地產主要盈利模式簡析

2014-07-18 12:21:13| 發布者: admin| 查看: 924


本文為智信公司自主研究成果,如需轉載,請聯系我們。

養老地產盈利模式簡析


養老地產的盈利模式曾是業界最大的爭議點,也是開發商比較困惑之處。到底是銷售模式、租賃模式,還是會員卡模式,取決于目標客戶及其服務需求。養老地產的核心是老年住宅與老年服務,并沒有統一的商業模式。而且,合理的商業模式的構建與資金來源也有關,資金要求回報期限長短不同,對商業模式要求也不一樣。此外,養老地產商業模式與目標客戶需求也是掛鉤的,老年客戶對住宅消費與服務消費的偏好,將決定養老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。以銷售為主的老年住宅有三種模式:即在住宅項目中開發一棟老年公寓,配套老年療養中心,或者配置幾家老年服務機構,這樣的住宅社區包含了老年人所需的服務,如果產品按照老年人身體條件來設計,則具備了老年社區的條件。這是養老地產的銷售模式,適合帶有老年人的家庭客戶與健康長者,如北京萬科幸福匯就是這種模式。

租賃模式并不適合大規模養老地產開發。因服務輻射范圍有限,純老年社區規模不宜過大,上海親和源達到了老年住宅的規模上限,其較高的建筑層數影響了老年客戶生活品質的提升。傾向租賃老年公寓的客戶,一般具有高收入、高學歷、比較活躍的特點,支付能力與意愿也高于平均水平。從資產配置角度來看,租賃模式的養老地產適合資產管理機構、保險機構等尋求長期資產配置的投資者。

會員制模式是度假經營與養老地產的結合。國內首倡會員制的上海親和源社區,以出售長短期會員卡的形式盈利。但是由于受政策限制,這種以出售使用權為基礎的模式其實行不通,接受購買使用權的老年人為少數。目前的會員制模式實際上是給予入住或者購買老年住宅客戶享受專有服務、價格折扣、異地度假的權利。


養老地產盈利模式

類型

特點

優點

不足

典型案例

銷售

以老年住宅概念,出售房屋產權為主,區域級別配套并舉。

較快回籠資金、提高資金周轉,實現滾動開發。

必須取得土地使用權,享受土地優惠政策可能性較小。

東方太陽城

持有(只租不售)

對自理、半自理、非自理客戶區別對待,收取不同租金。

能通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段在不取得土地所有權的情況下實現運營,降低土地成本。結合物業、醫療實現穩定收入。

要求具有充裕的現金、資金占用量大、回籠較慢。

北京燕達國際健康城

銷售+持有

“會員制”

住宅銷售與老年公寓等養老配套設施持有運營相結合方式

“會員制”是變相的“銷售+持有”模式,銷售概念的長租性質,租賃概念的短租性質。

除上述兩種模式優點外,在土地方面有靈活策略,經營性物業可不取得土地所有權,而需要出售的住宅通過招拍取得土地使用權,既實現資金快速回籠又享受土地升值利益。

需要一定量的運營資金。

上海親和源



國內企業涉足養老地產現狀

投資方

代表企業

養老地產規劃或開發項目

房地產公司

萬科

2010年底,“健康養老地產”發展計劃全面啟動

保利

2011年推出“和基金.善居養老計劃”,與平安投資共同出資成立養老產業專業管理公司。

首創置業

2011年與中國社會福利教育基金會旗下長青基金合作,共同探索中國特色養老地產。

綠地集團

2004年起開發運營綠地21城孝賢坊。

保險公司

康泰人壽

2010年取得保監會投資養老社區資格書,布局全國養老地產產業。

合眾人壽

投資合眾人壽健康社區,投資總額高達100億元。

中國人壽

在河北廊坊籌建養老社區,總投資1000

實業公司

燕達實業集團

建造綠色生態醫療健康和老年養護基地

世紀愛晚投資有限公司

在全國20個中心城市建設綜合社會養老基地。

新華錦集團

與日本長樂控股株式會社合資,在青島興建國際標準的高端社會化養老機構愛丁堡國際頤養中心。

房地產私募基金

摯信資本

投資1億元入股親和源股份有限公司,合作投資與運營,標志養老產業發展進入資本運作時代。


國外養老地產發展經驗

 

1  美國 

特點:根據護理要求的不同將老年人群體住宅模式進一步細分: 獨立式                              

老年住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年社區; 設計理念人性化,充分考慮老年人的養老需要; 政策完善,在土地、價格、稅收等方面為私人投資提供優惠;相關配套產業,金融體系、養老咨詢業、保險業等發達,如實行反向抵押貸款等; 老年人消費理念超前,如以房養老等。

借鑒之處:設計理念充滿人文關懷,金融、保險等相關行業建立完善體系。

2  日本 

特點:政策法律完善,《老年福利法》《日本老年人的建筑設計手冊》等,老年住宅的設計、開發、運作和管理方面都有完善的政策體系;重視“居家養老”和“兩代居”,鼓勵幾代人共居,根據自理能力以及家庭狀況的不同在住宅設計上推出同居寄宿型、同居分住型、鄰居合住型、完全鄰居型;將西方發達國家的養老理念和模式有機融入本國養老地產的發展。

借鑒之處:根據特點老年人群出臺養老保障計劃,將社保和社會有機結合。

3 新加坡 

特點:養老保障體系完善,包括社會福利和中央公積金制度,推行“居者有其屋”的政府組屋計劃和“老年人計劃”; 新加坡住房問題完全由政府主導解決; 以房養老: 一是通過出租屋換取養老收入,二是通過大屋換小屋獲得日常收入,三是反向倒按揭;以家庭為中心,尊重和關心老年人等弱勢群體,注重傳統倫理觀念。

借鑒之處:增強政府在養老住宅問題中的主導地位,進一步完善住房公積金制度,注重培養公民家庭養老和傳統倫理道德。


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